في عدد هذا الأسبوع، نستعرض برامج الإسكان الاجتماعي الجديدة في مصر، ونقدم مجموعة من التوصيات لتنظيم مشاركة القطاع الخاص في تنفيذها.
<a href="https://aucegypt.us17.list-manage.com/subscribe?u=5e42bef7fee7e6a299c3d932d&amp;id=e0d95df1c1&amp;mibextid=Zxz2cZ">للاشتراك في موجز "عدسة" الأسبوعي</a>
<hr>
شهد المنتدى المصري لعام 2026 في وقت سابق من هذا الشهر <a href="https://www.alarabiya.net/arab-and-world/egypt/2026/10/21/%D9%87%D8%AA%D9%82%D8%B9%D8%AF-%D8%AA%D8%AA%D9%81%D8%B1%D8%AC-%D8%B9%D9%84%D9%8A%D9%86%D8%A7-%D8%A7%D9%84%D8%B3%D9%8A%D8%B3%D9%8A-%D9%8A%D9%85%D8%A7%D8%B2%D8%AD-%D8%AD%D8%B3%D9%86-%D8%B9%D9%84%D8%A7%D9%85-%D8%A8%D8%B9%D8%AF-%D8%B7%D9%84%D8%A8-100-%D9%85%D9%84%D9%8A%D8%A7%D8%B1-%D8%AC%D9%86%D9%8A%D9%87-%D9%85%D9%86-%D9%87%D8%B4%D8%A7%D9%85-%D8%B7%D9%84%D8%B9%D8%AA-%D9%85%D8%B5%D8%B7%D9%81%D9%89">توجيه</a> الرئيس عبد الفتاح السيسي لقطب العقارات طلعت مصطفى بتخصيص ما لا يقل عن 200 ألف وحدة من الصفقة الجديدة التي أبرمها مع الحكومة لصالح نظام الإيجار الاجتماعي. وتُحتسب هذه الوحدات ضمن المستهدف <a href="https://www.elbalad.news/7150866">الجديد</a> الذي أعلنت عنه الحكومة في المؤتمر والمتمثل في توفير مليون وحدة سكنية ضمن برامج الإسكان الاجتماعي. وفي عام 2014، تعهد الرئيس ببناء الحكومة مليون وحدة سكنية خلال خمس سنوات بغرض التمليك. وتشير <a href="https://www.capmas.gov.eg/publications/4">البيانات</a> الرسمية إلى أنه بعد مرور عشر سنوات، تراجعت حصيلة ما تم إنجازه عن المستهدف بنحو 300 ألف وحدة، وهو ما يُمثل تقريباً ثلث الهدف. فهل تنجح المبادرة الجديدة في تحقيق أهدافها؟ وهل ستلبي احتياجات مصر في قطاع الإسكان؟&nbsp;
<img src="https://api-aps.aucegypt.edu/uploads/tinymce/1793603905imagemceclip5.jpg" width="405">
<h3 dir="rtl">ما هي الملامح الرئيسية لمبادرة الإسكان الاجتماعي الجديدة في مصر؟&nbsp;</h3>
تركز مبادرة عام 2026 على نظام الإيجار الاجتماعي، وهو <a href="https://www.tandfonline.com/doi/full/10.1080/14036096.2018.1459826#d1e617">نظام</a> توفر من خلاله الحكومات وحدات سكنية للإيجار مدعومة للفئات الأكثر احتياجًا. ويمكن أن تتضمن المبادرة وحدات سكنية بنظام " الإيجار المنتهي بالتملك" - التي تم <a href="https://gate.ahram.org.eg/media/News/2026/9/20/2026-639255007251451143-145.pdf">الإعلان</a> عنها مؤخرًا - مما يُعد خيارًا مفيدًا بشكل خاص للأفراد الذين لا يستطيعون تحمل تكاليف الدفعة المقدمة المطلوبة لامتلاك مسكن.
<img src="https://api-aps.aucegypt.edu/uploads/tinymce/1793603951imagemceclip6.jpg" width="405">
تستهدف مبادرة "الإيجار المنتهي بالتملك" الشباب الذين تتراوح أعمارهم بين 21 و35 عامًا (باستثناء المتقدمين بموجب قانون الإيجار القديم)، ممن يتراوح دخلهم بين 5,000 جنيه شهريًا كحدٍ أدنى في مختلف المحافظات (8,000 جنيه في المدن الجديدة)، و16,000 جنيه شهريًا كحدً أقصى. وتوفر <a href="https://gate.ahram.org.eg/media/News/2026/9/20/2026-639255007251451143-145.pdf">الحكومة</a> دعمًا لقيمة الإيجار بحيث لا يتحمل المستأجر أكثر من 25% من دخله الشهري، وبحد أقصى للدعم يبلغ 100,000 جنيه طوال مدة الإيجار. وتبلغ مدة العقد المبدئي ثلاث سنوات. ويجوز للمستأجرين التقدم بطلب لتملك الوحدة خلال هذه الفترة، بدءًا من مرور عام على الأقل على بدء مدة العقد، وحتى ثلاثة أشهر قبل نهاية فترة الإيجار الثانية، ومدتها أيضًا ثلاث سنوات. وتُحتسب إجمالي مبالغ الإيجارات المدفوعة -بعد خصم مدفوعات المرافق ووديعة التأمين وغيرها، وكذلك قيمة الدعم الحكومي -&nbsp; ضمن الدفعة المقدمة المطلوبة للتملك. كما ستقدم الحكومة دعمًا إضافيًا لهذه الدفعة.&nbsp;
<h3 dir="rtl">من المستفيد من هذه المبادرة؟</h3>
على الرغم من أن برامج "الإيجار المنتهي بالتملك" تحمل وعودًا كبيرة <a href="https://blogs.worldbank.org/en/psd/can-rent-own-20-offer-affordable-path-homeownership-emerging-economies">للمستثمرين</a> الساعين إلى دخول سوق العقارات الضخمة، إلا أنها لا تنجح دائمًا في توفير مساكن ميسورة التكلفة للأسر ذات الدخل المحدود. <a href="https://unhabitat.org/rental-housing-an-essential-option-for-the-urban-poor-in-developing-countries">ويعود</a> ذلك الأمر إلى أن هذه البرامج تتطلب دخلًا منتظمًا والتزامًا ماليًا طويل الأجل، بالإضافة إلى استبعاد كثير من الأسر منذ البداية نظرًا لافتقار أفرادها إلى الوظائف الرسمية أو تصنيفهم الائتماني. وتشير تجارب هذه البرامج في <a href="https://www.researchgate.net/publication/396225558_Benchmarking_The_Housing_Ecosystem_with_a_Rent-To-Own_RTO_Scheme_in_Indonesia_and_Malaysia">ماليزيا</a>، وكذلك في <a href="https://www.researchgate.net/publication/24110945_Rental_Housing_for_Urban_Low-Income_Households_in_the_Philippines">تشيلي</a> والبرازيل، إلى أنها تميل إلى استهداف الأسر متوسطة الدخل. يُعد نظام "الإيجار المنتهي بالتملك" الجديد في مصر مجحفًا بحق قطاعات عريضة ممن هم في أمس الحاجة إلى سكن ملائم - مثل العاملين في القطاع غير الرسمي وأصحاب المشروعات الصغيرة - إذ تشترط معايير الأهلية أن يكون المتقدم من العاملين في الحكومة أو القطاع العام أو القطاع الخاص، مع تقديم ما يثبت ذلك. وتحدد المبادرة حدًا أدنى للدخل منخفضًا بدرجة تسمح بإدراج الأسر المستحقة للاستفادة منها؛ إلا أن معايير الأهلية تجعل <a href="https://aps.aucegypt.edu/ar/articles/1527/policy-paper-unlocking-affordability-and-secure-tenure-for-housing-in-egypt">الغالبية العظمى</a> ممن يُقبلون في البرنامج ينتمون في الواقع إلى الشريحة الأعلى دخلًا ضمن الفئة المستهدفة.
<img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://api-aps.aucegypt.edu/uploads/tinymce/1793604039imagemceclip7.jpg" width="405">
<h3 dir="rtl">لماذا يجري إشراك القطاع الخاص؟</h3>
لا تزال تكلفة السكن <a href="https://worldpopulationreview.com/country-rankings/affordable-housing-by-country#countries-with-moderately-affordable-housing">تفوق</a> القدرة الشرائية بالنسبة لغالبية السكان، بما في ذلك خيارات الإسكان الاجتماعي التي يوفرها "صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري (SHMFF)"، وهو الجهة المسؤولة عن الإشراف على برنامج الإسكان الاجتماعي. وعلى الرغم من الجهود التي يبذلها، يؤكد الصندوق أنه يواجه ضغوطًا تفوق إمكاناته، مما يجعله عاجزًا عن تلبية جميع <a href="https://www.mihud.gov.zm/nhf/wp-content/uploads/2024/06/3.-Egypt-National-Housing-Forum-20243-1.pdf#:~:text=%E2%80%A2%20SHMFF%20has%20signed%20the%20World%20Bank,for%20EGP%2020%20billion%20of%20subsidized%20mortgage.">الطلبات</a>. وتكمن جذور المشكلات التي تواجه الصندوق في غياب التمويل الكافي والمستدام لدعم برامج الإسكان الاجتماعي الحكومية. ويمتلك القطاع الخاص الموارد اللازمة لتوفير هذا التمويل؛ إذ يمكنه سد الفجوة التمويلية، مع توفير <a href="https://www.researchgate.net/publication/24110945_Rental_Housing_for_Urban_Low-Income_Households_in_the_Philippines">ضمانات</a> كافية تكفل تحقيق الحكومة لأهدافها. وبينما <a href="https://english.ahram.org.eg/NewsContentP/1/580449/Egypt/Egypt-expands-urban-footprint-to-,-built--mln-hous.aspx">أعلنت</a> مصادر رسمية هذا العام الانتهاء من تنفيذ مشروع "المليون وحدة سكنية" الذي انطلق عام 2014، إلا أن وتيرة التقدم المحرز خلال السنوات العشر الأولى كانت محدودة؛ إذ لم يقم القطاع الخاص ببناء وحدة سكنية واحدة ضمن هذه المرحلة الأولى من المشروع.
<img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://api-aps.aucegypt.edu/uploads/tinymce/1793604090imagemceclip8.jpg" width="405">
ينبغي على الحكومة <a href="https://blogs.worldbank.org/en/psd/building-sustainable-future-affordable-green-housing-emerging-markets">استكشاف</a> أدوار تمويلية متنوعة وشراكات مع القطاع الخاص - بالإضافة إلى تكليف المطورين العقاريين الأفراد بتنفيذ وحدات سكنية، مع الحرص في الوقت ذاته على <a href="https://ideas.repec.org/p/osf/socarx/9h6qj.html">إجراء</a> تقييم دقيق لضمان كفاءة هذه الشراكات من حيث التكلفة، وضمان بناء مساكن للفئات الأكثر احتياجًا.
<img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://api-aps.aucegypt.edu/uploads/tinymce/1793604143imagemceclip9.jpg" alt="" width="405">
<h3 dir="rtl">ما هي مقومات نجاح خيارات الإيجار الاجتماعي التي يشارك فيها القطاع الخاص؟</h3>
يجب على الحكومة البحث عن خيارات أخرى للإيجار الاجتماعي - بالإضافة إلى نظام "الإيجار المنتهي بالتملك"- بالتعاون مع القطاع الخاص، بما يضمن استفادة الأسر ذات الدخل المحدود منها. ويشمل ذلك دراسة خيارات <a href="https://aps.aucegypt.edu/ar/articles/1527/policy-paper-unlocking-affordability-and-secure-tenure-for-housing-in-egypt">تمويلية</a> تلائم العاملين في القطاع غير الرسمي والأفراد الذين لا يتقاضون رواتب ثابتة أو محددة. وبالإضافة إلى ذلك، ينبغي على الحكومة فرض حدود قصوى للقيمة الإيجارية&nbsp; وتجنب<a href="https://aps.aucegypt.edu/ar/articles/1527/policy-paper-unlocking-affordability-and-secure-tenure-for-housing-in-egypt"> تحديد</a> نسب زيادة سنوية ثابتة - كما هو الحال حاليًا في "الإيجار المنتهي بالتملك" - بما يعكس&nbsp; اتجاهات التضخم الفعلية.&nbsp;
<hr>
"عدسة" موجز أسبوعي من "حلول للسياسات البديلة"، يقدم تحليلًا سريعًا لأهم الأخبار والتطورات المتعلقة بالسياسات المحلية والأبعاد الاجتماعية والاقتصادية للتنمية العادلة.

In this week&rsquo;s edition, we examine Egypt&rsquo;s new social housing schemes and recommend guidelines for the private sector&rsquo;s involvement.
<a href="https://aucegypt.us17.list-manage.com/subscribe?u=5e42bef7fee7e6a299c3d932d&amp;id=e0d95df1c1&amp;mibextid=Zxz2cZ">Subscribe to the weekly edition</a>
<hr>
At the recent Egyptian Forum 2026, the government announced a <a href="https://www.elbalad.news/7150866">new</a> project to build 1 million social housing units in the next four years. Following through on its long-standing efforts to involve the private sector in its housing development programs, President Abdel-Fattah el-Sisi <a href="https://www.alarabiya.net/arab-and-world/egypt/2026/10/21/%D9%87%D8%AA%D9%82%D8%B9%D8%AF-%D8%AA%D8%AA%D9%81%D8%B1%D8%AC-%D8%B9%D9%84%D9%8A%D9%86%D8%A7-%D8%A7%D9%84%D8%B3%D9%8A%D8%B3%D9%8A-%D9%8A%D9%85%D8%A7%D8%B2%D8%AD-%D8%AD%D8%B3%D9%86-%D8%B9%D9%84%D8%A7%D9%85-%D8%A8%D8%B9%D8%AF-%D8%B7%D9%84%D8%A8-100-%D9%85%D9%84%D9%8A%D8%A7%D8%B1-%D8%AC%D9%86%D9%8A%D9%87-%D9%85%D9%86-%D9%87%D8%B4%D8%A7%D9%85-%D8%B7%D9%84%D8%B9%D8%AA-%D9%85%D8%B5%D8%B7%D9%81%D9%89">instructed</a> real estate tycoon Talaat Mostafa to dedicate at least 200,000 units from his new deal with the government for social rent. In 2014, the president pledged the government would build 1 million units in five years, but according to official <a href="https://www.capmas.gov.eg/publications/4">numbers</a>, the government was still short by about 300,000, almost one-third of the target, ten years later. Can the new initiative achieve its goals? And will it respond to Egypt&rsquo;s housing demands?&nbsp;
<img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://api-aps.aucegypt.edu/uploads/tinymce/1793603362imagemceclip0.jpg" width="405">
<h3 dir="ltr">What are the key features of Egypt&rsquo;s new social housing initiative?</h3>
Unlike the 2014 project, the 2026 initiative is focused on social rent, a <a href="https://www.tandfonline.com/doi/full/10.1080/14036096.2018.1459826#d1e617">system</a> in which governments provide subsidized rental housing to those in need. It also includes the recently <a href="https://gate.ahram.org.eg/media/News/2026/9/20/2026-639255007251451143-145.pdf">announced</a> rent-to-own units, which is especially useful for individuals who cannot afford the upfront down payment to buy a home.&nbsp;
<img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://api-aps.aucegypt.edu/uploads/tinymce/1793603445imagemceclip1.jpg" width="405">
The target population for the rent-to-own program is young people aged 21&ndash;35, with an exception for people applying under the old rent law, and individuals with a minimum income of EGP5,000/month (EGP8,000 in the new cities) and a maximum of EGP16,000/month. The <a href="https://gate.ahram.org.eg/media/News/2026/9/20/2026-639255007251451143-145.pdf">government</a> will subsidize rent so that individuals pay only up to 25% of their monthly income; subsidies are capped at EGP100,000 for the initial three-year rental contract. Tenants can apply for ownership during this period starting one year into the contract up until three months before the end of the second three-year rental contract. The total rent paid&mdash;minus utilities, the security deposit, and the state subsidy&mdash;will be counted toward the down payment, which the government will further subsidize.&nbsp;
<h3 dir="ltr">Who benefits?</h3>
While they hold great promise for <a href="https://blogs.worldbank.org/en/psd/can-rent-own-20-offer-affordable-path-homeownership-emerging-economies">investors</a> seeking to tap a huge market, rent-to-own schemes are not always successful in providing affordable housing for the lowest-income families. This is <a href="https://unhabitat.org/rental-housing-an-essential-option-for-the-urban-poor-in-developing-countries">because</a> such programs require a regular income and a long-term financial commitment, which cuts out many potential applicants from the outset due to their lack of formal employment and low credit rating. Programs in <a href="https://www.researchgate.net/publication/396225558_Benchmarking_The_Housing_Ecosystem_with_a_Rent-To-Own_RTO_Scheme_in_Indonesia_and_Malaysia">Malaysia</a>, <a href="https://www.researchgate.net/publication/24110945_Rental_Housing_for_Urban_Low-Income_Households_in_the_Philippines">Chile</a>, and Brazil demonstrate that they are better tailored to middle-income households. Egypt&rsquo;s new rent-to-own scheme, for example, discriminates against broad swathes of people in need of appropriate housing, like informal workers and small business owners, with the condition that applicants must provide proof of employment in the government, public, or private sector. The initiative sets a minimum income that is low enough to include families in need, but because of the eligibility criteria, <a href="https://aps.aucegypt.edu/en/articles/1527/policy-paper-unlocking-affordability-and-secure-tenure-for-housing-in-egypt">most</a> successful applicants are at the higher end of the income bracket.
<img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://api-aps.aucegypt.edu/uploads/tinymce/1793603514imagemceclip2.jpg" width="405">
<h3 dir="ltr">Why bring the private sector into it?</h3>
Housing remains largely <a href="https://worldpopulationreview.com/country-rankings/affordable-housing-by-country#countries-with-moderately-affordable-housing">unaffordable</a> for the majority of the population, including the social housing options provided by the Social Housing and Mortgage Finance Fund (SHMFF), the body overseeing the social housing program. Despite its efforts, the SHMFF says it is stretched too thin and cannot meet <a href="https://www.mihud.gov.zm/nhf/wp-content/uploads/2024/06/3.-Egypt-National-Housing-Forum-20243-1.pdf#:~:text=%E2%80%A2%20SHMFF%20has%20signed%20the%20World%20Bank,for%20EGP%2020%20billion%20of%20subsidized%20mortgage.">demand</a>. At the root of the problems facing the fund is the lack of adequate and sustainable finance to support social housing programs. This is where the private sector could step in, covering the financial gap with enough <a href="https://www.researchgate.net/publication/24110945_Rental_Housing_for_Urban_Low-Income_Households_in_the_Philippines">guarantees</a> to ensure the government meets its targets. While official sources <a href="https://english.ahram.org.eg/NewsContentP/1/580449/Egypt/Egypt-expands-urban-footprint-to-,-built--mln-hous.aspx">announced</a> this year the completion of the 1 million units announced in 2014, progress over the initial ten years was modest. Notably, the private sector did not build a single unit in this first iteration of the One Million Units program.&nbsp;
<img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://api-aps.aucegypt.edu/uploads/tinymce/1793603610imagemceclip3.jpg" width="405">
Apart from instructing individual developers to build social housing, the government should <a href="https://blogs.worldbank.org/en/psd/building-sustainable-future-affordable-green-housing-emerging-markets">explore</a> different financing roles and partnerships for the private sector, while <a href="https://ideas.repec.org/p/osf/socarx/9h6qj.html">practicing</a> due diligence to ensure that this partnership is cost-efficient and builds homes for those most in need.
<img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://api-aps.aucegypt.edu/uploads/tinymce/1793603663imagemceclip4.jpg" width="405">
<h3 dir="ltr">What are the elements of successful social rent schemes with private sector involvement?&nbsp;</h3>
In addition to rent-to-own, the government should consider other social rent alternatives with the private sector to ensure these programs reach lower income families. Especially important are <a href="https://aps.aucegypt.edu/en/articles/1527/policy-paper-unlocking-affordability-and-secure-tenure-for-housing-in-egypt">financing</a> options that would cover irregular workers and individuals with no fixed or salaried income. The government must also impose rent caps and avoid <a href="https://aps.aucegypt.edu/en/articles/1527/policy-paper-unlocking-affordability-and-secure-tenure-for-housing-in-egypt">setting</a> annual rent increases at a fixed percentage as is the case currently, to accurately reflect inflationary trends.&nbsp;
<hr>
"Adasa" is a weekly policy digest by Alternative Policy Solutions.&nbsp;"Adasa" provides an analysis of a select number of policy developments and their effect on inclusive development and socioeconomic change.

عدسة

Adasa

الإسكان

Housing

السياسات الاقتصادية

Economic Policies

التنمية الشاملة

Inclusive Development

مشاركة القطاع الخاص في قطاع الإسكان الاجتماعي في مصر

Egypt Brings the Private Sector into Social Rent Projects

Read Also