تعيد قوى رأس المال باستمرار تشكيل فضاءات المدينة من أجل تعظيم قيمة الأصول والموارد. ومن شأن تحويل مساحات المدينة إلى أرخبيلات استثمارية منفصلة - بدلا من أن تكون أجزاء من منظومة بيئية اجتماعية متكاملة - أن يجبر مستخدمي المدينة على القبول بإنتاج فائض عقاري، تتوسع به المدينة توسعا هائلا ويزيد من الفصل والعزل العمراني. لقد أسفر تقديم المنافع الاقتصادية في الأولوية على حفظ البيئة إلى زيادة في أشكال اللامساواة المكانية والبيئية.

لقد أدى الحضور القوي للحكومة المصرية في سوق الاستثمار العقاري، مؤخرا، إلى ظهور مشاريع تحول عمراني كبيرة المستوى في إطار هدفي "التنمية/التطوير االعمراني" و"تعظيم القيمة العقارية". وقد تسببت هذه التحولات في خسائر بيئية مقلقة يجب توصيفها على هذا النحو المحدد وتخفيف حدتها في أقرب وقت ممكن، على الأخص بما أن الحكومة قد أعلنت مؤخرا عن مزيد من التوسعات التي ستشهد تطبيق النهوج نفسها في القاهرة وغيرها من المدن المصرية. تتنقل هذه المقالة بين مشاريع تطوير عقاري مختلفة ليبرز آثارها البيئية الرئيسية ومقاربة السوق الكامنة وراءها.

صعود المدن الصحراوية الجديدة

على مدار الأعوام الـ45 الماضية، أو بين عامي 1970 و2015، استحدثت حوالي 23 مدينة صحراوية جديدة، ما تسبب في توسعة رقعة العقارات المتاحة في المدن المصرية. ففي القاهرة، استحدثت سبع مدن جديدة (القاهرة الجديدة، السادس من أكتوبر، العبور، الشيخ زايد، الشروق، بدر، هليوبوليس الجديدة). وخلال 1990، وسعت هذه المدن الجديدة رقعة القاهرة توسيعا رهيبا، حيث رأى فيها مطورو العقارات بشكل أساسي مساحات لنموذج جديد من التنمية والتطوير، قائماً على الإسكان الخاص والمجتمعات المسورة، موجه إلى الفئات ذات الدخل فوق المتوسط والأعلى. وبينما أثبت النموذج نجاحا ماليا كبيرا للمطورين، ضمت غالبية هذه المساحات الجديدة وحدات سكنية خالية ظلت كذلك حتى يومنا هذا. وعلى الرغم من إعلان هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة عن أنها تهدف إلى تسكين 3.6 مليون ساكن بحلول 2006، أورد تقرير التعداد السكاني لعام 2006 الصادر عن الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء أن عدد السكان في المدن الجديدة بلغ فقط 767,110 نسمة (شوكت، 2013). وتشير الإحصائيات الصادرة عن الجهاز المركزي في 2017 إلى أن عدد سكان هذه المدن الجديدة لا يزال أقل بدرجة يعتد بها من الرقم المستهدف في هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، بالغا حوالي مليوني ساكن، ما يكشف حقيقة أن فائضا ضخما من العقارات يُنتَج لمنفعة السوق، لا تلبية لطلب على الإسكان. خلق المطورون دورة سوق تقوم على إعادة البيع لمستثمرين آخرين وجني الأرباح من تسقيع الأراضي.

إن المستوى الهائل من التعمير والتطوير العقاري - الشيء الذي أصبح قوة دفع رئيسية للاقتصاد المصري - تصاحبه تكاليف باهظة تتكبدها البيئة. فالمدن مسؤولة عن 75٪ من جميع انبعاثات ثاني أكسيد الكربون العالمية (United Nations Environment Program, n.d.)، ولا شك أن اعتماد الحكومة على إنتاج الأسمنت كمادة بناء رئيسية في برنامجها للتعمير يفاقم البصمة الكربونية: "لو كانت صناعة الأسمنت بلدا، لكانت ثالث أكبر بلد باعث لثاني أكسيد الكربون في العالم "(Rodgers, 2018). تمثل صناعة الأسمنت 51٪ من انبعاثات الكربون التي مصدرها القطاع الصناعي في مصر، ويشكل قطاع التشييد ما لا يقل عن 23٪ من إجمالي انبعاثات غازات الاحتباس الحراري (Egyptian Environmental Affairs Agency, 2018). جاءت مصر في المرتبة 11 عالميا في إنتاج الأسمنت في الفترة من 2010 إلى 2020 (Enterprise, 2021a). وتتطلب خطط التعمير المصرية مواد بناء أخرى كثيفة الاستهلاك للطاقة مثل الحديد الصلب، والذي تعد مصر أكبر مستهلكيه في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا (Organization for Economic Co-operation and Development, 2020).

علاوة على ذلك، تضمن تطوير المدن الصحراوية الجديدة اشتراط رفاهيات من قبيل ملاعب الجولف الكبيرة والبحيرات الاصطناعية، وسرعان ما أصبح العنصران الرئيسيان في الخطة التسويقية الأولى للإسكان الراقي في مصر. ومن بين 20 ملعب جولف في مصر، تحتوي القاهرة بمفردها على 14 ملعباً (El Kholy, 2020). ويقع 12 ملعبا داخل مجتمعات مسورة شتى، وأصبحت البحيرات الاصطناعية معلما رئيسيا في كل مشروع. يحتاج ملعب الجولف العادي إلى حوالي مليون متر مكعب من المياه سنويا، وهو ما يعادل استهلاك المياه في بلدة عدد سكانها 12,000 نسمة، ما يثقل بضغط غير ضروري على بلد يعاني بالفعل من شح المياه (وهبه، 2021). وحتى لو كانت مياه ري ملاعب الجولف مياها رمادية، فإن كمية كهذه من المياه يجب توجيهها إلى قطاع الزراعة.

شكل 1: توزيع ملاعب الجولف بالمدن الصحراوية الجديدة حول القاهرة

المصادر: خريطة من جوجل إيرث وتصميم الأيقونة لمنه دو، ومنشور على موقع ناون بروجكت

الموجة الجديدة من التطوير العقاري

تزايد في الآونة الأخيرة الانتقاد الموجه من الخبراء الذين يختلفون مع الاعتقاد بجدوى تخصيص حيز أكبر للاستثمار العقاري، إذ إن المؤشرات تثبت تشبع السوق. وشاغلهم هو الضرر المحتمل على الاقتصاد في حال انفجرت الفقاعة العقارية (Sims, 2019; Meselhy, 2019). وقد ازداد الفائض الإسكاني توسعا عندما قررت الحكومة المنافسة في سوق العقارات. فبين عامي 2014 و2015، أعلنت الحكومة عن تدشين عدد من المدن الكبرى الجديدة في أنحاء مصر. وبالإضافة إلى العلمين الجديدة والمنصورة الجديدة في الساحل الشمالي، تحوز منطقة القاهرة الكبرى حصة قوامها أربع مدن هي بالفعل قيد التطوير (العاصمة الإدارية الجديدة، وزايد الجديدة، وسفنكس الجديدة والسادس من أكتوبر الجديدة).

أثارت المخططات العامة والنماذج المرئية المنشورة للعاصمة الإدارية الجديدة مخاوف بشأن استهلاك الطاقة اللازم للنموذج المعماري المقترح. ناطحات السحاب الزجاجية من الملامح الرئيسية، وستتسبب في تأثير احتباسي يحتم زيادة استخدام أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء، وبالتالي المزيد من استهلاك الطاقة. كما يقدر أن العاصمة الإدارية الجديدة ستستهلك بمفردها 1.5 مليون متر مكعب من المياه يوميا (Michaelson, 2018).

شكل 2: نموذج مرئي لمنطقة الأعمال المركزية في العاصمة الإدارية الجديدة

المصدر: Dar Al-Handasah, n.d

وإلى جانب العاصمة الإدارية الجديدة، فإن مدينة العلمين الجديدة، التي تُسوَّق بوصفها مدينة خضراء، تقدم بدورها ناطحات سحاب بواجهات زجاجية بالكامل ستحدث زيادة إضافية في العبء الواقع على استهلاك الطاقة، غير أنه ليس العبء الوحيد. ففي مقابلة أجرتها «جريدة المال» نيوز مع رئيس جهاز العلمين الجديدة، كشف عن التكلفة الاقتصادية الهائلة للواجهات الزجاجية. فمن الميزانية السنوية البالغة 30 مليار جنيه مصري، رُصد 18 مليار جنيه لتركيب الواجهات الزجاجية الخاصة بـ15 ناطحة سحاب (زكي، 2020). وهذا بالإضافة إلى ردم الأراضي بمياه البحر بكمية وقدرها تبلغ آلاف الأمتار المكعبة، وكل هذا لتوسيع مساحات لشواطئ المدينة الجديدة وموانئها (DEME, 2021). ومن شأن التعمير المتزايد في مناطق الدلتا وما حولها أن يضع المشاريع الجديدة تحت خطر ارتفاع مستويات سطح البحر (El Deberky, 2011; Hereher, 2010).

التجديد العمراني لوسط المدينة

كانت بذور هذا النوع من النهج التطويري قد بُذرت في وقت سابق يعود إلى عام 2008، عندما أعلنت الحكومة رؤيتها الجديدة للقاهرة التي تهدف إلى تحقيقها بحلول عام 2050. وما زال "مخطط القاهرة 2050" يتلقى الموافقات الرسمية على مشاريعه الجديدة، مثل تطوير مثلث ماسبيرو، وجزيرة الوراق، ومحور خوفو، ونزلة السمان (Cube Consults, 2021; الهيئة العامة للتخطيط العمراني، 2011). ومن نافلة القول أن مثل هذا النهج سيعيد إنتاج الآثار السلبية آنفة الذكر.

شكل 3: رؤية 2050 لوسط البلد

المصدر: وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، "منطقة القاهرة الكبرى 2050". عرض تقديمي في الاجتماع نصف الأسبوعي للوكالة الألمانية للتعاون الدولي مع برنامج التنمية التشاركية الألماني يوم 25 فبراير 2008 قدمه الدكتور مصطفى مدبولي، رئيس الهيئة العامة للتخطيط العمراني (found in Abdel Halim & Shehayeb, 2011)

في الوقت نفسه، يتطلب التطوير الجديد في المدن الصحراوية تعديلات في وسط المدينة لاستيعاب شبكات الطرق الجديدة، الموجهة بشكل خاص إلى العاصمة الإدارية الجديدة. وقد شهد شرق القاهرة تدخلات عمرانية كبيرة تشجع على المزيد من استخدام السيارات وتضحي بمساحات خضراء شاسعة نظرا لتوسيع الطرق وتشييد الكباري، ما يؤثر مباشرة على تأثير الجزر الحرارية الحضرية في هذه المناطق. كانت المساحات الخضراء في القاهرة نادرة من الأصل، إذ بلغت حصة الفرد من المساحات الخضراء العامة في القاهرة 1.5 مترا مربعا في 2003، مقارنة بـ16 مترا مربعا كحصة متوسطة في المدن الأوروبية (ﺍﻟﺯﻋـﻔـﺭﺍﻨﻰ، 2003). ومع ذلك، ففي 2020، فقدت المساحات الخضراء العامة في القاهرة - والتي يقع معظمها في شرق القاهرة - حوالي 390,000 متر مربع من جراء التدخلات العمرانية الجديدة (مونت كارلو الدولية، 2021). لا يزيد تأثير الجزر الحرارية الحضرية فقط من خلال فقدان الأشجار والمساحات الخضراء التي من شأنها تقليل تأثير الجزر الحرارية عن طريق خلق مناطق ظليلة وزيادة رطوبة الهواء (Kumar, 2013)، وإنما أيضا من خلال إحلال المزيد من المساحات الإسفلتية محل المساحات الخضراء، ما يرفع درجة حرارة الهواء نهارا، ويشع الحرارة الممتصة ليلا، ويخلق تأثيرا حراريا مستمرا (Fathallah & Ragheb, 2022; Chandler, 2018; Nogrady, 2017).

شكل 4: فقدت منطقة شرق القاهرة 390,000 متر مربع، ما يعادل مساحة سطح 54 ملعب كرة قدم رسميا

أيقونة ملعب صممها يوجي برامانا، منشورة على موقع ناون بروجكت

ما الذي يمكن التراجع عن فعله؟

للأسف، ليس من السهل رد الآثار البيئية لما تم بناؤه بالفعل. وعلى الرغم من استحداث بدائل لصناعة الأسمنت الملوثة للبيئة، مثل الأسمنت "الأخضر"، والطلب المتزايد على شهادات الاستدامة البيئية للمباني (Enterprise, 2021b)، لم تدخل هذه التطورات الوليدة حيز التطبيق على نطاق واسع بما يكفي لتعويض الآثار السلبية الناجمة عن الوتيرة السريعة للتعمير. ومن الواضح أن التطوير الجديد قد خلق خسائر بيئية يعتد بها ناشئة عن الاستهلاك الهائل للمياه وإنتاج الأسمنت من أجل العقارات الفاخرة، وزيادة في تأثير الجزر الحرارية الحضرية، وردمشواطئ البحر والنيل، وزيادة جسيمة في نفايات التشييد. غير أن ما تم بناؤه حتى الآن هو نسبة ضئيلة من المشاريع التطويرية المستهدفة في مصر والتي أعلنت الحكومة عن تنفيذها في السنوات المقبلة. وهناك المزيد من المدن الصحراوية ومشاريع التجديد العمراني في وسط المدينة في الطريق. ولا تزال أمام الحكومة المصرية فرصة البدء في تنفيذ أجندات أكثر خضرة، على الأقل لتعويض التكاليف البيئية لما تم تنفيذه بالفعل. وحتى لو بدا من غير الواقعي أن تعطي الحكومة لجذب الاستثمارات في مجال التنمية الاجتماعية والبيئية المستدامة الأولوية على النموذج الربحي للتطوير العمراني ذي الطابع المالي، يبقى لزاما على الأوساط الأكاديمية أن تستمر في مناصرة إحداث تغييرات بيئية ذات معنى.

ولكي يطرأ أي تغيير ذي معنى على السياسات، من الضروري تغيير المنظور، ليس في مصر وحدها وإنما على الصعيد العالمي. إن تطوير الاقتصاد السياسي للمدن، وكذلك المناخ والبيئة، أمور مرتبطة ارتباطا عميقا بشبكة من العلاقات المعقدة وأشكال الاعتماد المتبادل، وهي في حالة توازن هشة. فتغيير أحد المكونات من شأنه إعادة تشكيل المنظومة بأكملها. وتقييم نجاح إستراتيجية تطوير يترتب عليه تقييم للخسائر التي تسببت فيها تدخلات كهذه. ومن الإنصاف أن نذكر أن الحكومة تستثمر بالفعل في مشاريع الطاقة المتجددة على نطاق إقليمي. غير أن هناك حاجة جوهرية إلى مؤشرات هيكلية لتقييم المكاسب والخسائر الإجمالية من أجل فهم الصورة الأكبر لمنظومة التطوير، بدلا من تصور الصناعة والتطوير العمراني والبيئة باعتبارها قضايا منفصلة عن بعضها البعض ومن ثم تطبيق معايير نجاح منفصلة. يصدر قسم الإدارة في جهاز شئون البيئة تقارير تقييم الأثر البيئي للتطوير العمراني، وهي تغطي شتى الجوانب على مستويات مختلفة. لكن هناك حاجة إلى مراجعة مستقلة للخطط الحكومية لضمان رشادتها البيئية من أجل التغلب على أي قيود سياسية. ومن الضروري إنشاء منصة مستقلة لمنطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا، قوامها المجتمع المدني والدوائر الأكاديمية حصرا، حيث يتسنى لهم تقييم وربط الآثار المتصلة ببعضها وموازنة المنافع مقابل الخسائر من خلال أطر كلية وتقاطعية. ويجب إلزام الحكومات بإتاحة وصول المنصة إلى معلومات تتسم بالشفافية عن مشاريع التطوير العمراني، للتمكين من إجراء تقييمات متعددة التخصصات، تشمل تقييمات الأثر البيئي والاجتماعي والاقتصادي. وسيمكّن ذلك من تطوير إستراتيجيات واقعية ومؤثرة لتقليل الخسائر.

المراجع

AbdelHalim, K., & Shehayeb, D. (2011). Crime prevention and urban development - The case of Greater Cairo. The Urban Opportunities - Mega Cities. https://cutt.ly/eP68OuA
Central Agency for Public Mobilization and Statistics. (2017). Population Report for 2017.
Chandler, D.L. (2018, February 22). Urban heat island effect depending on a city’s layout. MIT News. https://news.mit.edu/2018/urban-heat-island-effects-depend-city-layout-0222
Cube Consults. (2020). King Khufu avenue project. https://cubeconsultants.org/portfolio/khufu-avenue-2-2/
Dar Al-Handasah. (n.d.). New administrative capital. https://www.dar.com/work/project/new-administrative-capital
DEME. (2021). DEME awarded the prestigious Abu Qir port project in Egypt - the largest ever dredging and land reclamation contract in its history. https://cutt.ly/7P68Svh
Egyptian Environmental Affairs Agency. (2018). Egypt’s first biennial update report to the united nation framework convention on climate change. Ministry of Environment. https://unfccc.int/sites/default/files/resource/BUR%20Egypt%20EN.pdf
El Deberky, Y. (2011). Coastal adaptation to sea level rise along the Nile Delta, Egypt. Helwan University, Department of Civil Engineering.
El Kholy, A. (2020). Does urban planning in Egypt address environmental issues and social justice? Alternative Policy Solutions.
Enterprise. (2021a). Just how bad is construction material pollution in Egypt?
Enterprise. (2021b). Beyond green cement: What else are Egypt’s construction companies doing to reduce pollution?
Do, M. (2018). Golf icon. Noun Project. https://thenounproject.com/icon/golf-1817202/
Fathallah, R., & Ragheb, R. (2022). Evaluation of thermal comfort and urban heat island through cool paving materials using ENVI-Met. Ain Shams Engineering Journal, 13(3).
Hereher, M. (2010). Vulnerability of the Nile Delta to sea level rise: An assessment using remote sensing. Geomatics, Natural Hazards and Risk Journal, 1(4).
Kumar, D. (2013). Sustainable Urban Development- Minimizing Urban heat island effect and imperviousness factor. The Energy and Resources Institute.
Meselhy, M. S. (2019). Monitoring real estate bubble in Egypt: New Cairo case study. In S. Atteia, Z. Shafik, & A. Ibrahim. (Eds), New cities and community extensions in Egypt and the Middle East (pp.101-112). Springer.
Michaelson, R. (2018, May 8). ‘Cairo has started to become ugly’: Why Egypt is building a new capital city. The Guardian. https://cutt.ly/xP680wY
Nogrady, B. (2017, February 20). Urban heat islands: Cooling things down with trees, green roads and fewer cars. The Guardian. https://cutt.ly/pP689Dx
Organization for Economic Co-operation and Development. (2020). Steel market development: Q2, 2020. https://cutt.ly/pP684Ju
Pramana, Y. (2020). Field icon. Noun Project. https://thenounproject.com/icon/field-3789081/
Sayed, M., & Fikry, M. (2019). Impact of glass facades on the internal environment of buildings in hot arid zones. Alexandria Engineering Journal, 58(3), 1063 - 2075.
Sims, D. (2019). The distorting luxury of infinite spaces: Egypt’s new capital, new cities, and new industrial areas. Public Lecture organized by Alternative Policy Solutions Center in the American University in Cairo.
United Nations Environment Program. (n.d.). Cities and climate change. https://cutt.ly/pPe10fg
ﻋﺒﺎﺱ ﻤﺤﻤﺩ ﺍﻟﺯﻋـﻔـﺭﺍﻨﻰ. (2003). ﺍﻟﻤﻨﺎﻁﻕ ﺍﻟﺨﻀﺭﺍﺀ ﻓﻰ ﺍﻟﻘﺎﻫﺭﺓ ﺍﻟﻜﺒﺭﻯ. ﻜﻠﻴﺔ ﺍﻟﺘﺨﻁﻴﻁ ﺍﻟﻌﻤﺭﺍﻨﻰ، ﺠﺎﻤﻌﺔ ﺍﻟﻘﺎﻫﺭﺓ.
محمود زكي. (2020). عبدالغنى : 18 مليار جنيه تكلفة تشطيبات الأبراج الشاطئية بمدينة العلمين الجديدة. المال. https://cutt.ly/aP6Xf5v
يحيى شوكت. (2013). العدالة الاجتماعية والعمران في مصر. وزارة الإسكان الظل.
مونت كارلو الدولية. (2021). مصر الجديدة: الجسر الذي يخترق منطقة تراثية ويهدد كنيسة البارون أمبان. https://cutt.ly/QP68hDe
الهيئة العامة للتخطيط العمراني. (2011). المخطط الاستراتيجي العام لمنطقة أهرامات الجيزة تطوير منطقة نزلة السمان. https://cutt.ly/EP68H0d
ربيع وهبه. (2021). بين ثنائية الحق: الاستثمار ملاعب الجولف والتنمية المنحازة. في غرينبيس، منطقة في خطر! العدالة بين الأبعاد البيئية والاقتصادية (pp.26-28).

Read Also