أعد هذه الورقة محمد بدر الدين، باحث بمشروع &laquo;حلول للسياسات البديلة&raquo;، تحت إشراف سهى عبد العاطي، نائب مدير المشروع.
<div title="Page 2">
<div title="Page 2">
لتحميل الورقة الخلفية، برجاء الضغط على رابط "تحميل" أعلى الصفحة
مقدمة
</div>
</div>
يعيش نحو نصف إجمالي سكان مصر (43.1%) في المناطق الحضرية، حيث يعيش 22.183 مليون نسمة في القاهرة، و5.588 مليون في الإسكندرية. وإلى جانب التكدس السكاني الملحوظ في المدن الكبيرة، تتزايد تلك المعدلات على نحو سريع وثابت حيث يبلغ المعدل السنوي لزيادة سكان الحضر في مصر حاليًا 1.9% (Central Intelligence Agency, 2024). وقد هيمنت قضية القدرة على تحمل تكاليف الإسكان على المشهد السياسي في مصر خاصة في المناطق الحضرية، منذ قرابة السبعين عامًا، حين أشار الرئيس جمال عبد الناصر لما أسماه "أزمة الإسكان" لأول مرة في خطاب ألقاه عام 1955.
قد حاولت الحكومات المصرية المتعاقبة معالجة مشكلة توفير الإسكان بأسعار معقولة، ولكنها حققت نجاحات محدودة (Shawkat, 2020, p. 11). فتمثلت المساعي الحكومية للتعامل مع تلك المشكلة بسياسة ثنائية المحاور؛&nbsp; أولهما ركز على اجتذاب الناس بعيدًا عن المراكز الحضرية المزدحمة والأكثر تكلفة، عن طريق بناء مدن تابعة جديدة. أما ثانيهما برز في محاولات الحكومة المتكررة لرفع كفاءة المناطق العشوائية وغير الرسمية المأهولة. فقد وصل كلا النهجين إلى مستويات متفاوتة من النجاح بالفعل، ولكن لم تتحقق أهداف الحكومة المعلنة - وهي توفير مسكن لائق بأسعار معقولة لجميع المصريين - بشكل كافٍ. 
وفي دراسة أجراها شوكت عام 2016 قدر&nbsp; أن نحو 54.3% من المصريين مثقلون بالأعباء المالية، مما يعني أنهم لا يستطيعون تحمل تكاليف السكن بشكل مريح، وكان على ما يقرب من 59.4% من الأسر أن تدفع أكثر من 25% من دخلها الشهري مقابل السكن بالإيجار المتوسط، ولم يكن ما يقرب من نصف الأسر (49.2%) قادرين على شراء منزل بالسعر المتوسط. تشير هذه الإحصائيات إلى فترة كان يبلغ متوسط ​​الإيجار الشهري فيها 800 جنيه مصري ومتوسط ​​سعر المنزل 225 ألف جنيه مصري (Shawkat, 2016)،&nbsp; أما بعد أقل من عشر سنوات، وتحديدًا في عام 2023، فقد ارتفع متوسط إيجار الوحدات حديثة البناء إلى 4500 جنيه مصري، في حين أصبح أقل سعر لمنزل مبني&nbsp; حديثًا 432 ألف جنيه مصري مما يضاعف الأعباء الاقتصادية على الأسر المصرية (Hendawy, 2023). وارتفعت نسبة أسعار المساكن في مقابل متوسط الدخل في مصر إلى 15.11 في عام 2024 (Towergate Insurance, 2015)، بعدما كانت تبلغ تلك النسبة 6.6 في عام 2016 (Shawkat, 2016).<a title="" href="#_ftn1" name="_ftnref1">[1]</a> كما أنه في عام 2018، بلغت نسبة المصريين المقيمين في تجمعات سكنية غير رسمية 5.2% من المصريين (Hendawy, 2023).
ما السبب وراء أزمة تكاليف الإسكان في مصر؟ ولماذا فشلت الجهود الحكومية المتعاقبة في حلها حتى الآن؟ للإجابة على هذه الأسئلة، تسعى هذه الورقة البحثية أولاً إلى تصفح الأدبيات الحالية حول الإسكان ميسور التكلفة، مما يساعد في تحديد الإطار الذي يحكم قضية اتاحة الإسكان في مصر، على إثر ذلك تناقش الورقة العوامل المتسببة في أزمة الإسكان في مصر، وتكشف عن تداعيات انخفاض عدد المستأجرين وتسويق الإيجار، ثم تليها مناقشة لظاهرة تمدد العشوائيات على الأراضي الزراعية. ومن ثم تستعرض الورقة تفاصيل الحلول السياسية الحكومية المطروحة لأزمة الإسكان، مثل مشاريع استصلاح الأراضي والإسكان الاجتماعي وبناء المدن الجديدة في الصحراء، بعد ذلك، تقدم الورقة تحليلاً للأطراف المعنية بالأزمة لفهم التأثير النسبي لكل منهم على أزمة الإسكان. وأخيراً،&nbsp; تناقش الورقة بإيجاز&nbsp; الثغرات البارزة في السياسات الحكومية القائمة في ملف&nbsp; توفير الإسكان.
<div style="text-align: justify;"><hr>
<div id="ftn1" style="mso-element: footnote;">
<a style="mso-footnote-id: ftn1;" title="" href="#_ftnref1" name="_ftn1">[1]</a> نسبة سعر المسكن مقابل الدخل تحسب "نسبة متوسط ​​سعر السوق الحرة لوحدة السكن ومتوسط ​​الدخل السنوي للأسرة" (UN Habitat, 2004).
</div>
</div>

This background paper was prepared by Mohamed Badereldin, junior researcher at APS, under the supervision of APS Deputy Director Soha Abdelaty.
To view the full paper in PDF, click the download button above
<div title="Page 6">
Introduction
A little less than half of Egypt&rsquo;s total population (43.1%) lives in urban areas, with 22.183 million people living in Cairo, the capital, and 5.588 million in Alexandria. Egypt&rsquo;s annual urbanization currently rate stands at 1.9%, reflecting a considerable, steady increase in the urban population (Central Intelligence Agency, 2024). The issue of housing affordability, particularly in urban settings, has dominated the policymaking landscape in Egypt for roughly 70 years, since President Gamal Abdel Nasser first addressed what he called &ldquo;the housing crisis&rdquo; in a 1955 speech. Every successive administration has attempted to tackle the problem of affordable housing, with limited success (Shawkat, 2020, p. 11). The policy response has usually been twofold: attempting to draw people away from overcrowded, more expensive urban centers, typically through the construction of new satellite cities, and attempting to upgrade already inhabited informal areas. Both approaches have found varying levels of success, although overall it is safe to say that their stated goal&mdash;providing decent, affordable housing for all Egyptians&mdash;has not been met. 
By 2016, around 54.3% of Egyptians were estimated to be cost-burdened, meaning that they cannot comfortably afford housing. Roughly 59.4% of households would have had to pay more than 25% of their monthly income for housing at the median rent, and almost half of all households (49.2%) could not afford to buy a home at the median price. This was when the median monthly rent stood at EGP800 and the median home price at EGP225,000 (Shawkat, 2016). A little less than a decade later, in 2023, the typical rent of a newly built home had soared to EGP4,500, while the cheapest newly built house cost EGP432,000 (Hendawy, 2023). Egypt&rsquo;s house price to income ratio surged to 15.11 in 2024 (Towergate Insurance, 2015), in contrast to 6.6 in 2016 (Shawkat, 2016).<a title="" href="#_ftn1" name="_ftnref1">[1]</a> In addition, as of 2018, 5.2% of Egyptians lived in informal settlements (Hendawy, 2023). 
What drives the housing affordability crisis in Egypt and why have successive governmental efforts to resolve it thus far failed? To answer these questions, this paper will first seek to navigate the current literature on affordable housing, which will help to delineate the framework governing housing in Egypt. The paper will then discuss the background to Egypt&rsquo;s housing crisis, unpacking the decline in renters and the marketization of rent, followed by a discussion of informality on agricultural lands. The paper will then outline the government&rsquo;s policy solutions to the housing crisis, such as land reclamation projects, social housing, and new cities in the desert. Following this, the paper will conduct a stakeholder analysis to understand the relative influence of stakeholders on the housing crisis. Finally, the paper will conclude with a brief discussion of the policy gaps in the existing government framework.&nbsp;
<div style="mso-element: footnote-list;"><hr align="left" size="1" width="33%">
<div id="ftn1" style="mso-element: footnote;">
<a style="mso-footnote-id: ftn1;" title="" href="#_ftnref1" name="_ftn1">[1]</a> The house price to income ratio calculates the &ldquo;ratio of the median free-market price of a dwelling unit and the median annual household income&rdquo; (UN Habitat, 2004). 
</div>
</div>
</div>

أبحاث

Papers

الإسكان

Housing

التخطيط العمراني

Urban Planning

التنمية الشاملة

Inclusive Development

ورقة خلفية: حق المأوى: عن أزمة إتاحة الإسكان في مصر

Background Paper: Priced Out of Living: The Dilemma of Housing Affordability in Egypt

ورقة خلفية

Background Papers

Read Also