في عدد هذا الأسبوع، نتناول التعديلات المقترحة على الضريبة العقارية ونفحص ما إذا كانت تمثل تحديثًا حقيقيًا للنظام.
<a href="https://aucegypt.us17.list-manage.com/subscribe?u=5e42bef7fee7e6a299c3d932d&amp;id=e0d95df1c1&amp;mibextid=Zxz2cZ">للاشتراك في موجز "عدسة" الأسبوعي</a>
<hr>
<a href="https://gate.ahram.org.eg/daily/NewsQ/1005988.aspx">قدمت</a> لجنة الشؤون المالية والاقتصادية والاستثمار بمجلس الشيوخ المصري مجموعة من المقترحات لتعديل منظومة الضريبة على العقارات المبنية، مما أعاد فتح النقاش الدائر منذ سنوات حول السياسات الضريبية في مصر. تهدف التعديلات المقترحة إلى تحسين الكفاءة الهيكلية للمنظومة وتعزيز معدلات الالتزام، مع تخفيف الأعباء عن الأسر منخفضة ومتوسطة الدخل. إصلاح منظومة الضرائب العقارية فُرصة لإعادة توجيه العبء الضريبي نحو العقارات الأعلى قيمة، من خلال هيكل ضريبي تصاعدي وآليات أكثر كفاءة للامتثال والتقييم، بما يُتيح توسيع القاعدة الإيرادية للدولة، ويُعزز العدالة في توزيع الأعباء الاجتماعية.
<img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://api-aps.aucegypt.edu/uploads/tinymce/1770014932imagemceclip5.jpg" width="405">
<h3 dir="rtl">أهمية الضرائب العقارية</h3>
الضرائب العقارية أكثر<a href="https://www.cmi.no/publications/6167-property-taxation-in-developing-countries#:~:text=Efficient%3A%C2%A0PT,the%20tax%20base."> كفاءة</a> وعدالة مقارنةً بالضرائب على الاستهلاك، إذ لا تنعكس سلبًا على قرارات الإنتاج أو الاستثمار، لأنها تستهدف الثروة بدلًا من النشاط الاقتصادي. ويأتي هذا على النقيض من ضرائب الاستهلاك، مثل ضريبة القيمة المضافة، التي تُطبق بشكل موحد على الإنفاق وتستنزف بالتالي نسبة أكبر من موارد الأسر منخفضة الدخل. وتكتسب الضرائب العقارية أهمية خاصة في الحالة المصرية، حيث يعتمد النظام الضريبي بدرجة كبيرة على آليات ذات ميل رجعي، وفي مقدمتها ضرائب القيمة المضافة، التي <a href="https://www.ey.com/en_gl/technical/tax-alerts/egypt-introduces-significant-vat-updates-on-certain-goods-and-services#:~:text=The%20law%20also%20aims%20to%20broaden%20the%20tax%20base%20by%20subjecting%20the%20commercial%20trademark%20of%C2%A0administrative%C2%A0units%2C%20crude%20oil%20and%20certain%20news/advertising%20services%20to%20VAT.">توسعت</a> الدولة في تطبيقها لزيادة الإيرادات العامة.
<img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://api-aps.aucegypt.edu/uploads/tinymce/1770027118imagemceclip1.jpg" width="405">
رغم <a href="https://mped.gov.eg/GrossDomestic?lang=ar&amp;%D8%A8%D9%8A%D8%A7%D9%86%D8%A7%D8%AA-%D8%A7%D9%84%D8%AD%D8%B3%D8%A7%D8%A8%D8%A7%D8%AA-%D8%A7%D9%84%D9%82%D9%88%D9%85%D9%8A%D8%A9">الأهمية النسبية</a> الكبيرة لقطاع العقارات في الاقتصاد المصري، إلا أن إيرادات <a href="https://assets.mof.gov.eg/files/c00e6560-2ff4-11f0-98a2-abcafccf59cc.pdf">الضرائب على الممتلكات</a>، بما في ذلك الضرائب العقارية، لا تزال منخفضة بشكل ملحوظ. وتُعد الممتلكات العقارية في مصر <a href="https://aps.aucegypt.edu/ar/articles/1324/property-taxes-tax-justice-lost-in-the-maze-of-property-cataloguing">ملاذًا آمنًا للثروة</a> &nbsp;في مواجهة التضخم وفي ظل تقلبات الاقتصاد الكلي، الأمر الذي انعكس في ارتفاع الطلب عليها بنسبة 137.5% بين <a href="https://index.aqarmap.com/?m=201611">أكتوبر 2016</a> و<a href="https://index.aqarmap.com/?m=202511">2025</a>. وتُسهم الضرائب المفروضة على الممتلكات غير المنقولة (العقارات)، عند تطبيقها بشكل دوري، إلى رفع <a href="https://aps.aucegypt.edu/ar/articles/1494/from-regressive-to-progressive-why-egypts-luxury-real-estate-tax-matters">تكلفة حيازة الأصول</a> غير المُستغلة، مما <a href="https://economyplusme.com/23187/">يحدّ</a> من السلوك الريعي ويقلل من دوافع الاحتفاظ برأس المال في أصول غير منتجة للقيمة.
<img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://api-aps.aucegypt.edu/uploads/tinymce/1770015084imagemceclip7.jpg" width="405">
<h3 dir="rtl">ما الفرق بين النظام القائم والنظام المقترح؟</h3>
تستهدف الإصلاحات المقترحة لمنظومة الضرائب العقارية في مصر تعديل حدود الإعفاء والإجراءات، مع الإبقاء على الهيكل الأساسي للمنظومة دون تغيير جوهري. تتضمن التعديلات رفع حد الإعفاء الضريبي من 24.000 جنيه إلى 100.000 جنيه، وذلك بهدف تخفيف الأعباء الضريبية عن كاهل ملاك الوحدات السكنية من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط. وبينما تمنح الإصلاحات المقترحة مجلس الوزراء صلاحية زيادة حد الإعفاء عند نهاية كل فترة تقييم دورية&nbsp; (مدتها خمس سنوات)، إلا أن هذه الصلاحية تظل غير مرتبطة صراحةً بمعدلات التضخم أو المتغيرات في سوق العقارات؛ مما يجعل حجم التعديلات خاضعًا للسلطة التقديرية، وقد تكون غير ملائمة للواقع الاقتصادي.
<img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://api-aps.aucegypt.edu/uploads/tinymce/1770015161imagemceclip8.jpg" width="405">
تسعى التعديلات المقترحة إلى تعزيز كفاءة المنظومة من خلال تبسيط الإجراءات الإدارية وتعزيز الشفافية. إذ يتيح القانون للممولين تقديم الإقرارات والطعون إلكترونيًا بدلاً من الاعتماد على النماذج الورقية فقط، كما يسمح بتقديم إقرار موحد لمجموعة من العقارات في محافظات مختلفة بدلاً من تقديم إقرارات منفصلة لكل عقار. وتم تبسيط إجراءات طلب الإعفاءات الضريبية، حيث تُقدم الطلبات مباشرة إلى الجهة المختصة وإلغاء الرسوم السابقة، مع إتاحة سداد الضريبة إلكترونيًا بوسائل آمنة. كما يُلزم القانون كذلك بنشر معايير التقييم قبل 60 يومًا على الأقل من بدء سريانه لضمان الوضوح والشفافية.
تقضي التعديلات باستمرار العمل بسعر الضريبة الموحد بنسبة 10% لكافة العقارات التي تتجاوز حد الإعفاء. وعلى الرغم من إشارة القانون صراحةً إلى الوحدات السكنية المستخدمة كمصايف وإلزام الشركات بالإفصاح عن ملاكها، إلا أنه لم يفرض معدلات ضريبية تصاعدية أو متمايزة بناءًا على نمط استخدام العقار. وتعتمد النظم الضريبية في العديد من الدول الأخرى على شرائح ضريبية <a href="https://sandsofwealth.com/blogs/news/morocco-property-taxes-fees">تصاعدية</a> تزداد بزيادة قيمة العقار، مما يضمن مساهمة أكبر من مالكي العقارات الأعلى قيمة.
<img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://api-aps.aucegypt.edu/uploads/tinymce/1770015221imagemceclip9.jpg" width="405">
<h3 dir="rtl">نحو ضرائب عقارية أكثر عدالة</h3>
تُسهم الانتقادات الموجهة ضد الضرائب العقارية، دون قصد، في تفاقم تركز الثروة وتعميق اللامساواة. وينبغي على مصر - بالإضافة إلى التعديلات الإيجابية المقترحة - اعتماد شرائح ضريبية تصاعدية على العقارات ذات القيمة المرتفعة، وربط حدود الإعفاء بمعدلات التضخم وظروف السوق، وتطبيق منهج تجميع الممتلكات على مستوى الأسرة بالنسبة للمُلاك الأكثر ثراءًا. ومن شأن هذا الإطار أن يضمن تكيف الضريبة تلقائياً مع متغيرات السوق مع الحفاظ على مبدأ العدالة. إصلاح منظومة الضرائب العقارية وتحويلها إلى ضريبة أكثر تصاعدية وسيلة فعالة لتحقيق إيرادات ملموسة، والحد من الميل الرجعي للنظام الضريبي، وضمان قيام الضرائب العقارية بدورها كأداة مالية مستقرة.
<hr>
"عدسة" موجز أسبوعي من "حلول للسياسات البديلة"، يقدم تحليلًا سريعًا لأهم الأخبار والتطورات المتعلقة بالسياسات المحلية والأبعاد الاجتماعية والاقتصادية للتنمية العادلة.

In this week&rsquo;s issue, we unpack the proposed real estate tax changes and examine whether they meaningfully modernize the system.
<a href="https://aucegypt.us17.list-manage.com/subscribe?u=5e42bef7fee7e6a299c3d932d&amp;id=e0d95df1c1&amp;mibextid=Zxz2cZ">Subscribe to the weekly edition</a>
<hr>
Egypt&rsquo;s Senate Committee on Financial, Economic, and Investment Affairs has <a href="https://english.ahram.org.eg/NewsContentP/1/560797/Egypt/Egypt%E2%80%99s-Senate-approves-amendments-to-property-tax.aspx">proposed</a> a package of amendments to the real estate tax regime, reopening a long-standing debate over taxation in Egypt. The proposed changes aim to improve the system&rsquo;s structural efficiency and increase compliance while easing the burden on low- and middle-income households. Modernizing the real estate tax system with progressive rates on high-value properties and stronger valuation and compliance mechanisms could increase revenue while promoting fairness and social equity.&nbsp;
<img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://api-aps.aucegypt.edu/uploads/tinymce/1770014329imagemceclip0.jpg" width="405">
<h3 dir="ltr">Why are real estate taxes important?&nbsp;</h3>
A real estate tax is more <a href="https://www.cmi.no/publications/6167-property-taxation-in-developing-countries#:~:text=Efficient%3A%C2%A0PT,the%20tax%20base.">efficient</a> and egalitarian than consumption taxes. Targeting wealth rather than economic activity, this type of tax does not distort decisions on production or investment, unlike consumption taxes such as value-added tax, which apply uniformly to spending and therefore absorb a larger share of lower-income households&rsquo; resources. This makes it especially important in Egypt where the tax system relies heavily on regressive instruments&mdash;most notably value-added taxes&mdash;which the government has continued to <a href="https://www.ey.com/en_gl/technical/tax-alerts/egypt-introduces-significant-vat-updates-on-certain-goods-and-services#:~:text=The%20law%20also%20aims%20to%20broaden%20the%20tax%20base%20by%20subjecting%20the%20commercial%20trademark%20of%C2%A0administrative%C2%A0units%2C%20crude%20oil%20and%20certain%20news/advertising%20services%20to%20VAT.">expand</a> to raise revenues.
<img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://api-aps.aucegypt.edu/uploads/tinymce/1770027064imagemceclip0.jpg" width="405">
Although the real estate sector constitutes a substantial <a href="https://mped.gov.eg/GrossDomestic?lang=en">share</a> of Egypt&rsquo;s economy, <a href="https://assets.mof.gov.eg/files/c00e6560-2ff4-11f0-98a2-abcafccf59cc.pdf">property tax revenues</a>, including real estate tax, remain strikingly low. In Egypt, real estate serves as a <a href="https://aps.aucegypt.edu/en/articles/1324/property-taxes-tax-justice-lost-in-the-maze-of-property-cataloguing">hedge</a> against inflation and macroeconomic volatility, as demonstrated by the 137.5% increase in demand between <a href="https://index.aqarmap.com/?m=201611">October 2016</a> and <a href="https://index.aqarmap.com/?m=202511">2025</a>. Taxes on immovable real estate, when recurrent, raise the <a href="https://aps.aucegypt.edu/en/articles/1494/from-regressive-to-progressive-why-egypts-luxury-real-estate-tax-matters">cost of holding</a> underutilized assets, <a href="https://economyplusme.com/23187/">limiting</a> rent-seeking behavior and reducing incentives to keep capital in non-productive stores of value.&nbsp;
<img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://api-aps.aucegypt.edu/uploads/tinymce/1770014648imagemceclip2.jpg" width="405">
<h3 dir="ltr">What is the difference between the existing and proposed systems?</h3>
The proposed reforms to Egypt&rsquo;s real estate tax adjust thresholds and procedures but leave the fundamental structure of the system largely unchanged. The amendments increase the exemption threshold from EGP 24,000 to EGP 100,000 to alleviate the tax burden on low and middle-income homeowners. While the proposed reforms grant the Cabinet the authority to increase the exemption threshold at the end of each general valuation period, this is not explicitly linked to inflation or property market changes, leaving the magnitude of adjustments discretionary and potentially misaligned with economic realities.&nbsp;
<img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://api-aps.aucegypt.edu/uploads/tinymce/1770014706imagemceclip3.jpg" width="405">
The proposed amendment also seeks to improve the efficiency of Egypt&rsquo;s real estate tax system by simplifying administrative procedures and enhancing transparency. The law allows taxpayers to submit declarations and appeals electronically rather than relying solely on paper forms, and it permits a single consolidated declaration for multiple properties across different governorates instead of separate filings for each property. Procedures for requesting tax exemptions have been streamlined, with applications submitted directly to the competent authority and previous fees eliminated, while secure electronic payment may also become available. The law also requires publishing valuation standards at least 60 days before implementation to ensure clarity and transparency.&nbsp;
The amendments, however, maintain the flat 10% tax rate for all properties above the exemption threshold. While the law explicitly references vacation homes and compels companies to disclose their owners, it does not introduce a higher or differentiated tax rate based on property use. In many other countries, real estate taxation relies on <a href="https://sandsofwealth.com/blogs/news/morocco-property-taxes-fees">progressive</a> rate bands that increase with property value, so owners of more valuable properties contribute a larger percentage of their property&rsquo;s value.&nbsp;
<img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://api-aps.aucegypt.edu/uploads/tinymce/1770014765imagemceclip4.jpg" width="405">
<h3 dir="ltr">Toward a fairer real estate tax</h3>
Opposition to real estate taxes gives tacit support to wealth concentration and injustice. In addition to the proposed positive amendments, Egypt should adopt progressive rates for high-value properties, link exemption thresholds to inflation and market conditions, and implement household-level aggregation for wealthier owners. This framework would ensure the tax adapts automatically to market dynamics while maintaining fairness. A reformed, more progressive real estate tax could generate meaningful revenue, reduce regressivity, and ensure that property taxation functions as a stabilizing fiscal tool.
<hr>
"Adasa" is a weekly policy digest by Alternative Policy Solutions.&nbsp;"Adasa" provides an analysis of a select number of policy developments and their effect on inclusive development and socioeconomic change.

عدسة

Adasa

الضرائب

Taxation

الإسكان

Housing

السياسات الاقتصادية

Economic Policies

الضرائب العقارية في مصر: تحديات قائمة ودروس مستفادة وفرص مستقبلية

Egypt’s Real Estate Tax: Challenges, Lessons, and Opportunities

Read Also